معرفی دعوای اخذ به شفعه

معرفی دعوای اخذ به شفعه

قانون مدنی تعریفی از حق شفعه ارائه نداده است ولی با توجه به ماده 808 این قانون میتوان به مفهوم آن پی برد در این ماده میخوانیم: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.»

زمانی که دو شخص بهطور مشاع مالک مال غیرمنقولی هستند برای هرکدام از شرکا این حق بهموجب قانون وجود دارد. در صورتی که یکی از دو شریک مال خود را از طریق عقد بیع. به ثالثی منتقل کند شریک دیگر میتواند با پرداخت ثمن معامله (ثمن المسمی) به خریدار، قسمت فروخته شده (حصه مبیعه) را به تملک خود درآورد.

شهید اول در کتاب لمعه حق شفعه را چنین تعریف میکند:

«و هی استحقاق الشریک الحصه المبیعه فی شرکته»

یعنی حق شریک نسبت به (سهم) و بخشی که در شرکت او با دیگری به کسی فروخته شده باشد. با استناد به این حق، شریک (منظور از شریک، صاحب حق شفعه یعنی همان شفیع است) حق دارد قیمتی که خریدار پرداخته است را به وی (خریدار) بدهد و حصه فروخته شده توسط شریک (فروشنده) را تملک کند.

در خصوص ماهیت حقوقی اخذ به شفعه میتوان گفت:

اخذ به شفعه در زمره اعمال حقوقی است زیرا با اراده فرد انجام میشود. در حالی که در واقعه حقوقی عملی ناخواسته از فرد سر میزند.

اخذ به شفعه ایقاعی الحاقی است بدین معنی که شفیع تنها آن معاملهای را که بین شریک دیگر و خریدار انجام شده را یا اخذ میکند و یا رضایت میدهد.

همچنین اخذ به شفعه «ایقاع تبعی» نیز محسوب میشود. بدین معنی که از بیع صحیح تبعیت میکند و اگر بیع بهدرستی انجام نشده باشد و باطل باشد، نمیتوان اخذ به شفعه کرد. ماده 813 قانون مدنی بیان میدارد: «در بیع فاسد حق شفعه نیست.»

مبحث اول: ارکان تشکیلدهنده دعوای اخذ به شفعه

با ملاحظه ماده 808 ق.م. وجود ارکان و شرایطی برای تحقق حق شفعه استنباط میشود که در ذیل به بیان آن خواهیم پرداخت:

گفتار اول: لزوم وجود شرکت یا مشاع بودن مال

حق شفعه تنها در مال مشاع هست، در مال مفروز حق شفعه وجود ندارد. شراکت بین تنها دو نفر، از مهمترین شرایط ایجاد حق شفعه است و این حق برای جلوگیری از ضرری است که در صورت تعویض یکی از شرکا به وجود آمده است و هدف آن از بین بردن شراکت جدید است.

نکته مهم در خصوص شراکت این است که اتصال دو ملک، زمینه ایجاد حق شفعه را فراهم نمیکند؛ زیرا شراکتی در آن نیست مگر اینکه محل عبور و مجرای مشترکی داشته باشند که در ماده 810 قانون مدنی پیشبینی گردیده است؛ زیرا اهمیت راه عبور و مجرای مشترک بهاندازهای است که دشواریهای اشاعه و تحمیل شریک ناخواسته و ناسازگار در آن وجود دارد.

گفتار دوم: غیرمنقول بودن مال

در خصوص غیرمنقول ذاتی جای تردیدی نیست که حق شفعه در آن جاری است؛ اما در غیرمنقول تبعی در خصوص درختان و زراعت و...سه فرض متفاوت صورت پیدا میکند:

فرض اول: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض الصاق به زمین و بنا فروخته میشود که در این فرض حق شفعه وجود دارد مانند اینکه شریک باغ، سهم خود را با درختان بفروشد.

مطابق ماده 356 قانون مدنی هر چیزی که برحسب عرف و عادت جز یا از توابع مبیع شمرده شود ... اخذ به شفعه شامل آن نیز میگردد و به تبع مبیع مورد شفعه قرار میگیرد.

فرض دوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته میشود مانند میوهی درختان و محصول زمین؛ لذا در این مورد حق شفعه راه ندارد.

فرض سوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض بقاء در زمین فروخته میشود، اما مبیع یعنی همان غیرمنقول تبعی بهطور مستقل مورد قرارداد واقع شود، مانند فروش اعیان خانه بدون فروش عرصه آن. در این فرض مطابق ماده 809 قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت.

گفتار سوم: قابل تقسیم بودن ملک

مالی مورد حق شفعه قرار میگیرد که قابل تقسیم باشد، به این معنی که از لحاظ ثبتی قابل افراز باشد. مالی که با تقسیم آن از ارزش مال کاسته نشود. مال قابل تقسیم گویند.

گفتار چهارم: انتقال سهم بهوسیله بیع

عقد منعقد شده بین فروشنده و خریدار باید بیع باشد و فقط در این صورت هست که حق شفعه برای شفیع ایجاد میشود. انتقال سهم از طریق هبه، صلح، معاوضه و یا ... موجب تحقق حق شفعه نخواهد شد. همچنین سهم فروخته شده در این عقد باید مبیع واقع شود نه ثمن و شریک باید فروشنده باشد نه خریدار؛ با وجود این تفاصیل راه حیله باز است و شریکی که قصد دارد سهم خود را بفروشد، برای اینکه حق شفعه برای شریکش ایجاد نشود با خریدار تبانی کرده و این انتقال را تحت عنوان صلح یا هبه معرفی میکند در حالی که به واقع بیع میباشد.

گفتار پنجم: محدود بودن شمار شریکان

شرکا باید محدود به دو نفر باشند. لزوم دو نفر بودن شرکا مربوط به قبل از بیع است. در زمان اجرای حق و بعد از بیع، شریکان میتوانند بیش از دو نفر باشند. همچنین شریک میتواند کل سهم خود و یا بخشی از آن را به ثالث (خریدار) بفروشد. شرکا میتوانند حقیقی و یا حقوقی باشند. بدینصورت که اگر یکی از شرکا شرکت تجاری باشد تعداد اعضا شرکت تأثیری در ایجاد حق ندارد و تا زمانی که شخصیت حقوقی باقی باشد، دارایی شرکت به این شخصیت تعلق دارد نه به سهامداران یا شریکان. همچنین اگر خریداران چند نفر باشند باز حق شفعه قابلیت اعمال دارد و شفیع میتواند حق شفعه را نسبت به سهم هر خریداری که میخواهد و یا نسبت به همۀ آنها اعمال کند.

مطلب مرتبط:

اخذ به شفعه